重拳調(diào)控引發(fā)了住宅市場的一連串震蕩，此時，一度低調(diào)的工業(yè)地產(chǎn)應(yīng)運升溫。 

　　“產(chǎn)業(yè)園大躍進”早幾年就開始了，被各地政府視為拉動增長的一駕馬車。貴州要建設(shè)百余個特色產(chǎn)業(yè)園、重慶要建設(shè)離岸數(shù)據(jù)開發(fā)和處理中心兩大基地、安徽要形成10個左右的新興產(chǎn)業(yè)基地據(jù)不完全統(tǒng)計，十二五期間，各地千億級的產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃就有十余個。政府意圖直接引導(dǎo)投資的走向。諸多國內(nèi)知名大型開發(fā)商紛紛試水工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，民間資本也在爭相“入園”。

　　據(jù)說，“溫州炒房團”從上海、北京、杭州、深圳等一線城市退出的資金已經(jīng)有1200多億元。其中，部分已經(jīng)投入工業(yè)地產(chǎn)。 

　　資本入園 

　　“其實，在過去的3-5年以來，產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展已經(jīng)很強勁了?！北本└卟叻康禺a(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理車輪對《地產(chǎn)》記者言道，“可能是因為調(diào)控的原因，工業(yè)地產(chǎn)在近段時間更多受到了外界的關(guān)注，也更多地受到了開發(fā)企業(yè)的關(guān)注?！?/span>

 　　在國內(nèi)，主業(yè)為工業(yè)地產(chǎn)的上市公司有鑫茂科技、空港股份、海泰發(fā)展、大港股份、張江高科、ST運盛等。而住宅開發(fā)商介入工業(yè)地產(chǎn)也早有先例。 

　　2007年底，祈福集團就已在花都開發(fā)總建筑面積達18萬平方米的“祈福航空物流中心”。2009年10月，合景泰富位于廣州蘿崗區(qū)科學(xué)城的總部經(jīng)濟區(qū)正式出爐。其他如復(fù)地集團、鵬欣集團、合生創(chuàng)展、綠地集團等諸多國內(nèi)知名大型開發(fā)商，也均有染指。

　　不過，在業(yè)內(nèi)人士看來，國內(nèi)主流開發(fā)商大舉“進攻”工業(yè)地產(chǎn)，還是從2010年開始，其標志性事件就是萬科的“曲江行動”和富力的“兩倉掛牌”。 

　　2010年2月10日，萬科在西安曲江新區(qū)拿下兩塊地，重點內(nèi)容為曲江國際會展產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)以及周邊商務(wù)辦公、酒店公寓等綜合開發(fā)，總投資額80億元。一個月后，與廣州白云國際機場貨站相鄰的富力國際空港物流園公用型保稅倉、出口監(jiān)管倉正式掛牌，這意味著富力地產(chǎn)正式進軍工業(yè)房地產(chǎn)。

　　除了受到房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞，民間資本投資工業(yè)地產(chǎn)的比例也在逐步上升。

　　據(jù)悉，近年由于調(diào)控頻發(fā)樓市震蕩，從上海、北京、杭州、深圳等一線城市退出的溫州資金已經(jīng)有1200多億元。“這么一大筆資金總要找到合適、合理的投資出口。既滿足投資需求，還得符合國家政策。工業(yè)產(chǎn)業(yè)園就是一個很好的目標?！睖刂莩徊粍赢a(chǎn)營銷機構(gòu)董事長吳昊說。

　　自稱“中國第一商幫”的浙商，已經(jīng)在全國各地投資興建了數(shù)十個產(chǎn)業(yè)園。北京浙江企業(yè)商會副會長、臺州商會副會長陳俊對此頗有感觸：“整個浙江，民間資本特別豐厚，民間投資特別強烈，民營企業(yè)特別發(fā)達。而國內(nèi)的投資渠道這幾年比較狹窄，只能流向樓市。這實在是不得已而為之，錢不能總趴在銀行里吧?！?/span>

 
　　目前，陳俊在兗州建設(shè)產(chǎn)業(yè)園的計劃已經(jīng)基本敲定，而他參與前期定位的梅氏產(chǎn)業(yè)園已經(jīng)在安徽宣城建設(shè)。

　　外資基金也是中國工業(yè)地產(chǎn)市場一支重要力量?！皬?008年開始，外資投資中國的工業(yè)地產(chǎn)進入一個相對高峰的階段?！盌TZ戴德梁行工業(yè)部華東區(qū)董事蘇智淵認為，“投資熱潮涌動之下，是對中國工業(yè)地產(chǎn)的長期看好。”

 
　　普洛斯物流、以及全球第二大物流地產(chǎn)運營商安博置業(yè)（AMB）專投的類型是工業(yè)地產(chǎn)中的物流倉庫為主，而新加坡的騰飛基金投資方向是研發(fā)辦公園區(qū)。

　　新加坡私營房地產(chǎn)投資及開發(fā)公司聯(lián)發(fā)集團近日與天津市北辰區(qū)簽署合作協(xié)議，擬投資10億新元（約50億元人民幣）開發(fā)建設(shè)“北辰新加坡綠色產(chǎn)業(yè)園”。

　　據(jù)投資方透露，項目第一階段將包含興建葡萄酒物流設(shè)施和企業(yè)總部設(shè)施，屆時從海外進口到中國北方的酒類產(chǎn)品可在這里集散和倉儲，為華北地區(qū)提供酒類產(chǎn)品的物流服務(wù)。目前，投資方正在考慮“以股權(quán)代租金”的辦法，免費讓這些起步企業(yè)租用辦公設(shè)施，以類似創(chuàng)業(yè)資本投資基金的形式投資于具有潛力的高增值企業(yè)。

　　來自美洲，定位于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資人的綠野資本中國區(qū)董事局主席鄭曉軍對媒體透露，綠野資本目前募集的兩只資金規(guī)模為10億元與5億元的人民幣基金也可能將目光投向產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 

　　“投資的領(lǐng)域除了產(chǎn)業(yè)園區(qū)外，還包括對于園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施以及部分公司?！编崟攒娊榻B，“目前多數(shù)產(chǎn)業(yè)園運營商所投的基礎(chǔ)設(shè)施多是比較簡單的公共基礎(chǔ)設(shè)施，而綠野資本將對一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)特需的基礎(chǔ)設(shè)施以及產(chǎn)業(yè)相關(guān)的工業(yè)平臺進行投資，比如說云計算體系、電子商務(wù)平臺、呼叫中心，等等?！?nbsp;

　　利潤何在？ 

　　“近兩年，各大房企對工業(yè)地產(chǎn)的重視程度明顯提升?！盌TZ戴德梁行工業(yè)部華東區(qū)董事蘇智淵認為，這有利于幫助地產(chǎn)企業(yè)抵御房地產(chǎn)周期性風(fēng)險。在他看來，工業(yè)地產(chǎn)的回報相對穩(wěn)定。對于大型的綜合開發(fā)商來講，可以對整個資產(chǎn)結(jié)構(gòu)起到平衡性的作用。

　　其實，除了“躲避風(fēng)險”，工業(yè)地產(chǎn)令各路資本“著迷”之處，還是其獨特優(yōu)勢：低廉的地價和可觀的商業(yè)配套開發(fā)利潤。

　　工業(yè)用地一般比同區(qū)域住宅用地價格低50%以上。國土資源部公布的2010年第四季度全國主要城市地價監(jiān)測報告中顯示：商業(yè)、居住、工業(yè)土地價格分別為5185元/平方米、4245元/平方米和629元/平方米。相形之下，工業(yè)用地地價優(yōu)勢極為明顯。

　　按照國家規(guī)定，產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地雖以招拍掛形式出讓，但前來投資的企業(yè)將獲得一系列優(yōu)惠政策，其中包括增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、營業(yè)稅等稅收的減免。這使得開發(fā)企業(yè)能大大降低成本。目前來看，工業(yè)地產(chǎn)投資回報率一般為8％-12%，如果考慮政府給予的政策優(yōu)惠，回報率將高出15%.富力地產(chǎn)執(zhí)行董事呂勁就曾表示：工業(yè)地產(chǎn)中的物流類產(chǎn)品較商場、酒店的投資成本低，資金回報也較為穩(wěn)定，因此將是富力極為看重的一個新業(yè)務(wù)。富力國際空港物流園的相關(guān)負責(zé)人也透露：雖然此項目僅有小部分倉庫投入使用，2009年已經(jīng)產(chǎn)生了2000多萬元現(xiàn)金收益。假使園區(qū)100萬平方米倉儲全部建成，按30元/平方米?月的租金收益計算，富力的整體收益會相當可觀。

 
　　“一邊是價格低，另一邊，配套用地的土地未來增值前景、配套產(chǎn)品的利潤預(yù)期卻是相當高的?！比A高萊斯國際地產(chǎn)顧問（北京）有限公司副總經(jīng)理何峰說道。

　　隨著城市范圍不斷擴大，工業(yè)用地地價也會水漲船高?！氨热?，原先的城市外環(huán)變成市區(qū)工業(yè)用地就可能變成商業(yè)用地，甚至住宅用地?！焙畏宸Q，亦莊就是個典型的例子。而在城市化快速發(fā)展的今天，也許會有更多的土地以這樣的方式增值。

　　蘇智淵則認為，未來幾年，各地工業(yè)用地指標日益減少，工業(yè)用地價格上漲不可避免。持有大量工業(yè)土地的上市公司，資產(chǎn)增值效應(yīng)將非常明顯。

　　另一個眾所周知的情況是，工業(yè)地產(chǎn)大部分都采取“肥瘦相間”的開發(fā)形式。即工業(yè)用地里面搭配一部分配套住宅或者公寓，為開發(fā)商提供可觀的額外補償。

　　政策規(guī)定，工業(yè)項目總建筑面積的7%可作配套項目建設(shè)，涉及酒店、辦公樓、公寓等利潤率更高的上下游配套項目。而工業(yè)園項目地塊面積相當大，即使7%也非?？捎^；更何況，在政策細則、監(jiān)管制度都幾乎空白的背景下，不少工業(yè)項目的配套比例遠超7%.富力空港城工業(yè)園區(qū)中，只有一個占地27.36萬平方米的物流中心，其余計劃開發(fā)的都是商業(yè)或住宅產(chǎn)品，其中住宅樓的占地面積約為50多萬平方米，辦公樓的面積則為31.92萬平方米。遠洋地產(chǎn)投得金石IT產(chǎn)業(yè)園用地，每平方米樓面價格低至200元，且在近百萬平方米的規(guī)劃用地中，將有25%的住宅產(chǎn)品作為產(chǎn)業(yè)配套；合生創(chuàng)展在廣東惠州的兩個工業(yè)項目，其面積分別達3000畝和1000畝，規(guī)劃將有接近20%建成住宅。

　　不僅如此，按一貫的操作模式，基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)開發(fā)、配套設(shè)施建設(shè)往往先于產(chǎn)業(yè)投資。萬科的“曲江國際會展產(chǎn)業(yè)園”項目，產(chǎn)業(yè)還沒見動靜，先就把住宅部分——金域曲江賣了個紅紅火火。招商地產(chǎn)在廣州番禺的清華科技園廣州創(chuàng)新基地占地1300畝，首期也是將“住宅和商業(yè)”對外銷售。

　　因為地價極低，使得開發(fā)商能在配套產(chǎn)品的銷售中獲得相當大的利潤。亦莊某個項目，拿地的時候僅僅40萬元，屬于工業(yè)用地，樓面價不到1000元/平方米，然而其園區(qū)內(nèi)寫字樓產(chǎn)品能賣到7000-8000元/平方米！

　　這種開發(fā)模式，“目前為止，在法律界定上還沒有明確規(guī)定是不合法的。”車輪言道。各地工業(yè)園區(qū)，執(zhí)行的多是當?shù)卣摹巴琳摺?。政府既想要賺政績，又不愿意掏腰包，為了吸引?yōu)質(zhì)開發(fā)商進入，就往往在園區(qū)規(guī)劃上“讓點步”。比如100畝土地，用來發(fā)展產(chǎn)業(yè)的僅僅40畝，剩下的60畝不言而喻，“只要你做了產(chǎn)業(yè)投資，政府就允許你得到相應(yīng)的優(yōu)惠，為工業(yè)地產(chǎn)提供一定的補償。”蘇智淵談道。

　　一般來講，企業(yè)在工業(yè)項目規(guī)劃的7%范圍內(nèi)建造配套商業(yè)，是按照原來的工業(yè)用地價格操作，不需要補交土地出讓金差價的。假如蓋商業(yè)物業(yè)的地遠超這部分，就得去辦理土地使用性質(zhì)轉(zhuǎn)變，補交了工業(yè)轉(zhuǎn)商業(yè)土地出讓金差價后，方可辦理新的土地使用證。但蘇智淵說道，“至于企業(yè)到底交不交，就要看和政府如何談判了。” “你不給開發(fā)商甜頭，他也不會來?？隙ㄊ且凿N售型物業(yè)套現(xiàn)，然后再來開發(fā)?！碧K智淵說。

　　從某種意義上說，“配套先行”也有其合理性，尤其是一些發(fā)達地區(qū)的工業(yè)園，確實需要較為高端的配套。開發(fā)商在工業(yè)園區(qū)先賣住宅固然是急功近利，但反過來講，可能也正是因為完善的配套，使得一些高端產(chǎn)業(yè)能夠在這個園區(qū)落戶生根發(fā)芽成長。比如，蘇州的新加坡工業(yè)園區(qū)，擁有高端住宅和商業(yè)，更像一個高檔社區(qū)。

 
　　“這是未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一種趨勢?！碧K智淵認為。但他感覺無奈的是，“你很難判斷：配套究竟是僅僅讓一部分人獲益，還是確實扶持了整個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?！?常見的一種現(xiàn)象是：住宅起來了，產(chǎn)業(yè)沒有隨之而來；開發(fā)商賺了錢，園區(qū)卻變成了社區(qū)。近年來，地方政府也開始有所警惕。

　　所以，現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)與開發(fā)企業(yè)簽署投資意向時，會明確規(guī)定企業(yè)對工業(yè)園區(qū)的投資強度，每平方公里不得低于多少億元；也會規(guī)定，在未來必須產(chǎn)生的稅收量和注冊資本。如果達不到，那么在3-5年之內(nèi)，政府有權(quán)以一定的價格做回購。 

　　“但是這樣的協(xié)議從物權(quán)法講，實際上是不合法的。因此這個操作就是處于合法與不合法之間?！避囕喺f。

 
　　產(chǎn)業(yè)瓶頸 

　　“工業(yè)地產(chǎn)”走紅，多憑的是“地產(chǎn)”而非“工業(yè)”。人們時常見到這樣的景象：許多所謂“產(chǎn)業(yè)園”里別墅林立，“產(chǎn)業(yè)”卻遲遲不見蹤影。

　　這也成為各地政府的一塊心病。開發(fā)區(qū)攤子越鋪越大，為了招攬企業(yè)進駐，各地開發(fā)區(qū)不惜突破國家土地、稅收法規(guī)，競相壓價，惡性競爭愈演愈烈。企業(yè)所得稅從“兩免六減半”（第一年、第二年免交所得稅，第三年到第六年所得稅減半，下同）到“五免五減半”、“七免七減半”，甚至還減免增值稅地方留成部分。免收各項基本建設(shè)配套費，免收各項基金；免收水電增容費全部由地方政府財政補貼。即使如此，不少產(chǎn)業(yè)園依然門可羅雀。

　　工業(yè)地產(chǎn)是一個復(fù)雜的行業(yè)，對產(chǎn)業(yè)的依賴性極大，其利潤主要來源于后續(xù)經(jīng)營。與商業(yè)地產(chǎn)的“運營為王”道理是一樣的。如果開發(fā)商僅僅熱衷于“賣配套”，產(chǎn)業(yè)園整體前景堪憂。 

　　“所以，現(xiàn)在我們所說的工業(yè)地產(chǎn)，是指資本方買下土地后，既做前期的土地開發(fā)，又做后期的長期運營。這些才是目前做工業(yè)地產(chǎn)的主要角色，稱之為‘全產(chǎn)業(yè)鏈的’投資運營方式?！碧K智淵言道。

　　真正在“產(chǎn)業(yè)”上做文章的，一類是“企業(yè)主導(dǎo)型”產(chǎn)業(yè)園。這是指：在某一產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)實力雄厚的實體企業(yè)，營建一個相對獨立的工業(yè)園區(qū)。在自身企業(yè)入住且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引入其他同類企業(yè)，實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的打造。

　　橫店集團就是很好的例子。以橫店影視城聞名的橫店集團，主業(yè)并非是影視投資，而是磁性材料，在業(yè)內(nèi)它是僅次于TDK的世界第二大磁性材料供應(yīng)商。近期，為發(fā)展上下游產(chǎn)業(yè)鏈的需要，橫店集團在南匯區(qū)開發(fā)了占地4000畝的橫店上海南匯高新技術(shù)工業(yè)園區(qū)。在低壓電器領(lǐng)域稱雄的“溫州第一民企”正泰集團，如今已經(jīng)成功切入太陽能光伏能源產(chǎn)業(yè)。正泰也已經(jīng)和溫州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)簽訂了太陽能第二代薄膜項目落戶的框架協(xié)議，將投資20億元建設(shè)占地200畝、產(chǎn)能為240兆瓦的第二代太陽能薄膜項目。

　　對于純粹的地產(chǎn)開發(fā)商來說，開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)的門檻顯然更高了?！艾F(xiàn)在的新情況是，雖然走招拍掛，但一些企業(yè)即使有錢也未必可以拿得到工業(yè)地產(chǎn)項目?！碧K智淵言道。政府目前對工業(yè)用地把控很嚴，地方政府手中的工業(yè)土地指標每年有一定限量，“給指標”也越來越謹慎了。尤其是發(fā)達地區(qū)，政府更看重的是企業(yè)有沒有足夠的實體產(chǎn)業(yè)資源。 “如果沒有這方面的資源，不能第一時間帶來足夠的稅收和注冊資本，政府是很吝嗇給投資商土地的。”

 　　北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司總裁周世義坦言：“當前政府十分看重稅收指標。因此我們出去拿地談項目，和政府都是先談稅收指標，告訴他這個土地我們今后能創(chuàng)造出多少稅收，而且是持續(xù)性稅收。并且我們負責(zé)后期招商運營。因此有很多全國擴張的關(guān)鍵客戶，跟著我們走?！?/span>

 　　除了依舊圍繞廉價土地和商業(yè)配套做文章，在工業(yè)地產(chǎn)未來的投資回報獲得上，創(chuàng)新的運營模式和區(qū)域選擇對工業(yè)地產(chǎn)項目的成功至關(guān)重要。蘇智淵強調(diào)，從投資角度講，更有眼光的投資商會把眼光放到實體性的投資上，會關(guān)注產(chǎn)業(yè)方面的投資，而不僅僅是地產(chǎn)的投資。比如，園區(qū)里，有些企業(yè)是起步型的企業(yè)，開發(fā)商如果有足夠的眼光，完全可以把一部分資金投入到這些孵化型的企業(yè)里面。假使其中20%的企業(yè)未來成長為產(chǎn)業(yè)巨人，那么，開發(fā)商的投資回報就是無可限量的。

　　車輪也提及：“有部分企業(yè)以其持有的廠房、土地和現(xiàn)金入股入園企業(yè)，通過專業(yè)化的孵化服務(wù)帶動工業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)投資，形成了獨具特色優(yōu)勢的工業(yè)地產(chǎn)運營模式?！?nbsp;

　　立足天津的工業(yè)地產(chǎn)商鑫茂科技就獨創(chuàng)了“鑫茂模式”，通過“買地—建房—招商—扶持—服務(wù)—聯(lián)合發(fā)展”的模式開發(fā)建設(shè)民營科技園，以工業(yè)地產(chǎn)為資本基礎(chǔ)，并將工業(yè)地產(chǎn)股權(quán)化、證券化，作為資本入股朝陽產(chǎn)業(yè)。這已經(jīng)成為鑫茂科技發(fā)展的核心競爭力。

　　鑫茂科技董事長杜克榮自述，企業(yè)在工業(yè)地產(chǎn)方面做了十幾年，始終感覺很累。而這時，自己開發(fā)的工業(yè)園區(qū)有一批企業(yè)發(fā)展得很快。因此，決定將房產(chǎn)盈利的資金轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)投資。產(chǎn)業(yè)園區(qū)在一定程度上變成了鑫茂科技進行產(chǎn)業(yè)投資的基地，在杜克榮看來，鑫茂科技如果跟大型企業(yè)在股權(quán)上實現(xiàn)合作，就可以利用他們的品牌在行業(yè)的影響力以及市場?！氨热绫本┑倪\載火箭研究院到天津發(fā)展，我們籌集廠房和資金，他們出技術(shù)，幾年下來，現(xiàn)在已經(jīng)在軍工上批量生產(chǎn)了，達到總裝、海裝的批量要求?！?/span>

 　　“我的計劃是把科技產(chǎn)業(yè)培養(yǎng)起來，三年以后工業(yè)地產(chǎn)和科技產(chǎn)業(yè)要平分秋色，各占一半?！倍趴藰s說。 

　　“快進快出”是浙派投資最典型的標簽。在“房、地、油、煤”等諸多投資領(lǐng)域無一不是“旺火爆炒”，拿錢就撤。而對于產(chǎn)業(yè)園的投資，吳昊對記者說：“很多浙商在做產(chǎn)業(yè)園絕對是為自己服務(wù)，都是以實體企業(yè)形式為主真正投資產(chǎn)業(yè)園，不是為了炒地?！?nbsp;

　　陳俊也強調(diào)，“帶產(chǎn)業(yè)進去”是浙幫當前投資產(chǎn)業(yè)園的一大特征。一方面，浙江地少人多，企業(yè)家要想擴張，在當?shù)馗緹o法發(fā)展，只有轉(zhuǎn)移；另一方面，產(chǎn)業(yè)園在二三線城市極為火爆，但不少園區(qū)招商不力。浙江商會便看到了其中的商機，在兩者之間牽線搭橋。

　　作為“浙商投資團發(fā)起人”陳俊表示，他們會根據(jù)不同城市、不同地區(qū)，以及當?shù)亟?jīng)濟的實際需求來進行產(chǎn)業(yè)園的定位，把對某個產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目有興趣的浙商集中起來，投資相關(guān)的項目。“如山東一個地區(qū)，臨近孔夫子家鄉(xiāng)曲阜，我們就做文化產(chǎn)業(yè)園；一個地區(qū)交通比較發(fā)達，做商貿(mào)產(chǎn)業(yè)園合適，就著重考慮打造類似義烏小商品城這個模式；如果一個區(qū)域原來有一定的工業(yè)基礎(chǔ)，我就把浙江轉(zhuǎn)移出來的工業(yè)企業(yè)著重引入?！?/span>

 
　　“我們絕不是在炒房炒地皮?！标惪⌒ρ?，“做好一個產(chǎn)業(yè)園，沒有三年五年是根本做不成的。”他隨后又形象比喻了一把：“這個不能炒，得小火慢燉才能熟?！?/span>

 
　　升級需求

 　　長期來看，工業(yè)地產(chǎn)正在從粗放轉(zhuǎn)向精細。很少有人知道，早在2003年，全國對于工業(yè)園已經(jīng)進行過一輪嚴厲的清查。當時，僅山東一省就有900多個開發(fā)區(qū)，這一輪整頓過來，剩下來的只有200多家。

　　未來，“圈地蓋房”的簡單模式很難奏效了，傳統(tǒng)的工業(yè)廠房也難以為繼未來，工業(yè)地產(chǎn)將向著配套完善的現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)升級。

　　工業(yè)地產(chǎn)的升級與區(qū)域的發(fā)展是密不可分的。亦莊最早以傳統(tǒng)的工業(yè)廠房起家；但隨著北京城市的延伸，原本偏遠的亦莊土地價值暴漲?！皬S房和一些傳統(tǒng)的工業(yè)企業(yè)大量外移，政府開始‘騰籠換鳥’。鳥的品種要更換，籠子也得裝修升級 .由生產(chǎn)廠房升級為一個高端產(chǎn)業(yè)基地?！避囕喺f道。

　　在這種前提之下，越來越多的創(chuàng)新綜合體開發(fā)模式不斷出現(xiàn)，應(yīng)運而生。車輪說，“我們稱之為產(chǎn)業(yè)綜合體?！?/span>

 
　　對此，何峰也認為，隨著發(fā)展商介入更多的開發(fā)形態(tài)，不同類型產(chǎn)品在一個項目中的融合將更加明顯，這將有利于城市的發(fā)展，也將進一步提升開發(fā)能力。如合景泰富在蘿崗開發(fā)的科匯金谷打造了一種全新的商業(yè)業(yè)態(tài)，項目占地約15萬平方米，定位為“企業(yè)生態(tài)總部基地”，是涵蓋獨棟式寫字樓、酒店公寓、商務(wù)會所、商業(yè)街等的綜合體。

　　富力國際空港綜合物流園也是一個城市綜合體的開發(fā)。在占地達2200畝的物流園里，除了物流倉外，還有占地800多畝的住宅富力金港城，以及酒店、商業(yè)等配套。保利40平方米的琶洲村地塊，將建成為集寫字樓、酒店、會展、高端住宅為一體的大型綜合物業(yè)。在中關(guān)村各大產(chǎn)業(yè)園建設(shè)與管理者中，隸屬于北京經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司長期致力于綠色、環(huán)保、生態(tài)的高端產(chǎn)業(yè)園區(qū)創(chuàng)新型開發(fā)與運營。其傾力打造的BDA國際企業(yè)大道，經(jīng)歷了三次產(chǎn)品升級。

　　第一次升級，把原有的廠房換成了企業(yè)獨棟的商務(wù)辦公；第二次升級，把商務(wù)辦公轉(zhuǎn)變成花園式的、生態(tài)的辦公場所；而BDA芯中心屬于“大道”產(chǎn)品的第三次升級。在企業(yè)獨棟的基礎(chǔ)上構(gòu)建“企業(yè)社區(qū)”性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)綜合體，包含有辦公、公寓、商業(yè)、會議、檢測中心等綜合設(shè)施。成為滿足企業(yè)孵化器需求的平臺，提供更加完善的、復(fù)合的解決方案。北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司總裁周世義向《地產(chǎn)》記者介紹道，“產(chǎn)業(yè)綜合體要比商務(wù)辦公內(nèi)容豐富，增加綜合配套，如酒店、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)公寓，并且和周邊的城市配套融合，成為城市區(qū)域的一部分。它擁有很多城市綜合體的特性，但是，其主要服務(wù)對象還是以園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)為主，為區(qū)域基礎(chǔ)配套服務(wù)，不能脫離其產(chǎn)業(yè)屬性，真正做到宜業(yè)宜居。目前，我們正在經(jīng)歷更新一層的升級，將旗下所有的產(chǎn)業(yè)園逐步向低碳高端產(chǎn)業(yè)園升級。”